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中国楼市调控怪圈之谜   

2013-03-04 00:52:11|  分类: 时政评说 |  标签: |举报 |字号 订阅

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中国楼市调控怪圈之谜 山雨欲来风满楼。 时隔四月之后,中国高层再度聚焦房地产调控。 喊话之声未落,资本市场跌幅频现,地产股承 压,而北京等地二手房市场则屡屡传出涨价新 闻。 事实上,这也是国务院十年来第九次专题讨论房 地产调控,且看市场如何应对。十年之内,面对 调控,房价如何变化?国内媒体根据数据统计, 十年间全国城镇平均房价从2381元上涨到5791 元,十年上涨143%。其中,从一手房均价来 看,一线城市的房价上涨幅度更是高于同侪,广 州涨幅261%,北京涨幅365%,上海涨幅 500%。 首先,中国房价是否高得远远超出基本面?善意 的想法总会遭遇残酷的事实,中国房价可能并没 有人们想的那样离谱。套用某派产权经济学 的“鸡生蛋蛋生鸡”的看法,土地租值高,并不是 成本的增加,而是人们认为这块土地可以创造的 价值本来就高,换句话说,房价高,但是高得并 非没道理。 也正因此,抛开货币超发多少倍的荒诞言论,中 国房价最近十年看似涨幅惊人,但平均来看,以 房价收入比计算,中国7到8之间的房价收入比对 照发展中国家的水平,并不算高得离谱。 高房价每每触动国人的敏感神经,更是坊间热门 话题,十年以来无论涨跌,造就无数专家说客, 但始终无法缓解房价的痛苦指数。症结何在?我 在此前《中国楼市产能过剩迷思》等专栏多次指 出,从统计数据来看,对于中国位于财富金字塔 上端的家庭而言,房价并不算高,他们也早已拥 有多套房产,而对于超过半数以上的人群而言, 即使当前房价下跌一半,房价对他们而言可能仍 然高不可攀,至于中间,则是刚够支付能力的夹 心层。 换而言之,在大众“被平均”的背后,中国楼市并 不是简单的供需问题,而是深层次的分配问题。 个中原因复杂,有世代不同,有地域不均,有机 遇不等,更有特权不止。中国高房价之痛,在无 数蜗居裸婚的悲情无奈背后,难掩多少房叔房姐 的意气飞扬。 回望中国房地产调控十年九调,缘何越调越高? 事实上,高房价的账上,前后不一致的宏观政策 也可记上一笔。笔者曾在《谁在推高中国房 价》一文中整理过最近十年全国房价的数据,其 中2004与2009年可谓房价起飞的两个加速点, 时间点上刚好对应着土地招投标制度铺开与四万 亿推出。 就本轮所谓“调控收紧”的风声来看,要点在于重 点城市要制定并公布年度新建商品住房价格控制 目标;已实施限购的重点城市,按统一要求完善 限购措施;其他城市房价上涨过快的,省级政府 应要求其及时采取限购等措施、扩大个人住房房 产税改革试点范围、推进城镇个人住房信息系统 建设。细究其全文基调,仍旧温和为主,更多是 老调重弹,而如何实施仍旧是没有明确的指标, 上下博弈执之中,房地产调控陷入僵持期,不太 可能会大松,也不会大紧。 调控这盘棋,棋手总是不停在转换目标,其联盟 军也显得游移不定,而其对弈的联盟显然坚实得 多,无论是已经购房者、准备购房者、开发商还 是地方政府,对此都各有对策。对于政策执行者 而言,一方面高喊调控,另一方面也并不希望面 对房价大跌带来的可能市场危机,如此也难以彻 底改变高房价背后的利益格局,一旦宏观风向变 化,政策往往陷入胶着以及反复,每每陷入左右 互搏的无谓举措。历史屡屡证明,行政之手对于 市场力量的压抑,即使短期可以强行降温,必然 步入“一收就死 一放就乱”的治乱循环。 如果不理解高房价的症结所在,那么调控往往失 去靶心,甚至可能使得市场陷入更多的扰动以及 更大的涨价预期。如果高房价的症结在于分配, 以压抑供给以及需求的调控政策多少有些类似无 的放矢,其结果也自然步入南辕北撤的荒诞境 地。 当龚爱爱等案例出现之后,中国式调控应该有所 反思,权力之灯下,总能有寻租的栖身之所。也 正因此,政府应该早日退出对于商品房市场的行 政调控,更多应该将重心放入解决廉租房、人性 化的城镇化、收入分配不公等领域。 和奶粉、医疗等诸多商品一样,房地产涉及大部 分公民,但是这类商品的购买体验,往往并不是 拥有福利分房体系的体制内人员所能切身感受。 或许,等到取消住房“特供”,等到他们中的大部 分开始参与市场甲方乙方的讨价还价之际,才能 真正提出更有针对性的解决方案。更值得思考一 点在于,对比发达国家,中国发展中国家房价收 入为什么更高?这或许部分印证经济学家德索托 的思考,发达国家有效的产权管理体系使得房屋 可以流动,进而转化为资本,而发展中国家的民 众往往有房产无资本,但对于自有住房的偏好, 隐含对“风能进,雨能进,国王不能进”的安全补 充,这也正是民间对于产权不受保护的环境中的 街头智慧。 中国房地产曾被称为地球上最重要的行业,事实 上也是中国经济的一个象征。权力与市场始终并 行,对一般民众而言,不乏部分先知先觉者的机 遇,但更多仍旧体现为财富的“马太效应”:“凡有 的,还要加给他叫他多余;没有的,连他所有的 也要夺过来”。更为精微的是,中国经济的周期 与房地产的周期往往有重叠,也有暌违,但就中 期来看,两者可能处于筑顶过程之中,这个过程 不会马上到来,但终将到来。 (注:本文仅代表作者本人观点,作者近期即将 出版《中国经济怎么了》
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